借贷双方当事人在《借条》中除约定借款本金、利息及还款期限后，还约定借款人以其名下某处房产抵押担保，若借款人逾期不还，房产归出借人所有。

但在《借条》签订后，双方并未办理房产抵押登记。约定的还款期限届满后，借款人却未能偿还借款，此时出借人能否直接拥有该抵押房产的所有权？还是就该抵押房产优先受偿？

问题1：出借人能否直接拥有抵押房产？

出借人不能直接拥有该抵押房产的所有权。

《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”。

第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。

根据上述规定，借款人逾期不还，有抵押权的出借人并不能直接拥有该抵押房产的所有权，只得就该抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

问题2：前述案例中，出借人能否就抵押房产优先受偿？

出借人并不能就该抵押房产优先受偿，原因在于出借人并不享有抵押权。

根据《民法典》第四百零二条的规定：“建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押权的设立，需要办理抵押登记”。即前述案例中，由于双方当事人并未办理房产抵押登记，出借人并不享有抵押权，也就不能行使抵押权，亦不能就抵押房产优先受偿。

问题３：出借人该如何保障自身债权？

首先，在签订《借条》时，出借人与借款人约定房产抵押时，避免出现“到期不还，房产归出借人所有”等类似的表述，改为“到期不还，出借人可就抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。

其次，在签订《借条》时，约定“待房产抵押登记办理完成后，出借人再支付借款”，以免出现借款人收到借款后，不配合办理房产抵押登记。

再次，尽管《借条》中“到期不还，房产归出借人所有”等类似表述属于无效约定，但是在借款人逾期无法偿还借款的情况下，出借人可以和借款人达成以物抵债协议，办理房产过户。

最后，虽然出借人不享有抵押权，但是约定用来抵押的房产，可以在借款人逾期不还借款情况下，出借人通过向法院起诉借款人并申请保全该房产，以保障出借人将来债权的实现。

作者：刘宁

陕西韬达律师事务所